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遼寧大連:法院判決遭遇執行難 不動產違法確權根源何在?

時間:2020-07-09 16:42:46 來源:消費日報網

  消費日報網訊(記者 孟祥山)在遼寧省大連市,一個公司買來商務大廈地下一層產權,卻因“建筑物區分所有權”而被動卷入了無止境的糾紛。經過四次被列為“第三人”的訴訟,職能部門將房產證作廢后再發《不予登記告知書》。法院判決難以執行到位的別樣理解——是自我保護還是推卸責任?

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  6月16日,大連龍圓貿易有限公司副總經理馬美華一見到記者就感慨地說:“為了充分保障公司的合法權益,捋清法律責任、義務關系,我們多次到北京尋找國內知名法學家針對此事件進行論證。我現在也快成半個法律人了!”

  同時,馬美華還向記者爆料:“論證的結果很令人意外,如果當初開發商依法申請初始登記,職能部門依職權現場確認,這場曠日持久(近7年)且目前無結果的產權糾紛可自然避免?!?/p>

  據了解:大連龍圓貿易有限公司(以下簡稱“龍圓公司”)于2013年出資購買了大連保稅區華青房地產開發有限公司(現更名:大連保稅區華菁貿易有限公司,以下簡稱“華菁公司”)開發建設的國際商務大廈地下一層房屋,建筑面積 3079. 53 平方米, 后經審核,大連保稅區房屋登記交易中心向龍圓公司頒發了房屋所有權證(大房權證保稅區字第2013001312 號)。

  2014 年11月,國際商務大廈業主委員會(以 下簡稱大廈業委會)以龍圓公司購買事涉房屋面積中包含全體業主共有部分為由對華菁公司提起民事訴訟,要求返還業主共有部分建筑面積及設施。2017年1月4日,大連市中院終審判決:認定事涉房屋中的空調機房、空調和消防機房、集水井、相關設備控制箱部位、電梯前室、樓梯間對應的面積歸全體業主共有。

  2017 年5月24日,大廈業委會提起行政訴訟,訴請判令大連保稅區規劃和土地房屋局依法撤銷事涉房屋產權證。2018年7月6日,法院判決“ 一、撤銷被告大連保稅區規劃和土地房屋局大房權證保稅區字第2013001312號房屋權屬轉移登記。二、被告大連保稅區規劃和土地房屋局于本判決發生法律效力之日起30 個工作日內對第三人大連龍圓貿易有限公司和大連保稅區華青房地產開發有限公司共同提出的房地產權屬轉移登記重新作出行政行為”。涉案雙方均提起上訴。2019 年1月28日,大連市中院終審判決駁回上訴,維持原判。

  2019年6月27日,消費日報網刊發報道《遼寧大連:職能部門一紙作廢公告 引發糾紛難解》,當地政府積極展開調查并成立了協調處理小組,經過“不懈”努力,2020年5月18日,大連保稅區房屋登記交易中心正式送達《不予登記告知書》。

  馬美華說:“當初,我們一度認為,公司支付了合理對價、善意取得且合法辦理了產權證,如果侵占了業主利益,那也是‘冤有頭,債有主’,區分完產權公司再和賣家算賬。到了執行階段,事件再次變得復雜。業主委員會訴求的‘建筑物區分所有權’在哪?誰有責任明確?職能部門大連保稅區規劃和土地房屋局像模像樣地依照司法判決走了第一步——作廢(法院判決是撤銷),到了第二步重發過程,就以雙方不配合為由(開發商確實不配合)把責任一推,拿出一副‘執行不下去了別怨我’的態度,‘你們走完法律途徑商量好了,來我這確認’,于是,悲劇產生了,我們公司善意多買的部分沒了不說,應該重新確認的部分也沒了。即使我們提起訴訟,賣家會說合同早已履行完畢,職能部門會說我依法辦事?!?/p>

  龍圓公司新聘法律顧問張律師告訴記者:“《不予登記告知書》(保房屋中心【2020】2號)中法條表述依據較多,沒有明確具體到哪一款,‘現有申請材料不符合法定登記條件’的表述無法明確買賣雙方責任。對此,5月21日,龍圓公司向大連保稅區房屋登記交易中心發了征詢函,至今無回應,為了捋清法律責任,6月12日,龍圓公司向大連保稅區規劃和土地房屋局申請公開關于涉事房屋的土地出讓金繳納、批準規劃文件、合法按商品房銷售及‘自用庫’變更‘辦公樓’等信息?!?/p>

  同時,張律師認為:“根據確認之訴法院生效判決,撤證和之后的重新作出行政行為是連貫行為,也是解決糾紛的應有之義,法院判決沒有執行完畢。目前看,解決當下糾紛的根源在于開發商自己辦證的前行為已經存在違法或者職能部門不作為?!?/p>

  張律師告訴記者,“‘建筑物區分所有權’在房屋初始登記時就該依法明確。根據《房屋登記辦法》第三十一條,房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時,應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,不頒發房屋權屬證書。而根據《房屋登記辦法》第十九條和第二十條,房屋所有權初始登記時房屋登記機構應當實地查看,并將申請登記事項記載于房屋登記簿。如果當年大連保稅區華青房地產開發有限公司依法申請,如果大連保稅區房屋登記交易中心依法履職實地查看,兩道“關口”有一道正??ㄗ?,就不會有后來的法律訴訟?!?/p>

  馬美華拿出2019年1月28日遼寧省大連市中級人民法院(2018)遼02行終664號判決,指著最后一頁“其他違法事實,本院認為應該由行政機關在重新作出行政行為時予以調查處理?!钡谋硎?,氣憤地說道:“去年,你們消費日報網曝光后,當地紀委即刻介入,有了曙光,現在兩個知情人,一個局長被調查以后沒有下文,另一個副局長莫名被調離其它部門。我就想問,現在這個房子的產權在登記機關的檔案里,它的權屬何在?不可能消失了吧?”

  作為國際商務大廈物業方的大連晉鵬物業管理服務有限公司金鵬經理對記者說:“在大廈地下室初始登記行為上,開發商與行政公職人員共同蒙騙了所有大廈的所有購房者,侵占了全體業主的利益,這是典型的官商勾結,行政亂作為。作為專業的房地產開發公司和主管部門的公職人員,都沒有理由不熟悉和掌握有關房地產業務流程和法規,所以,我認為是合謀。業主委員會官司勝訴后,懸而不決的確權行為,更印證了這一點?!?/p>

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  6月17日開始,記者多次聯系大連保稅區黨群部相關負責人針對該事件發聲,因各種原因,大連保稅區規劃和土地房屋局選擇以書面答復記者提問的方式接受采訪。6月19日,該局將事件背景、法院判決執行情況及調查小組的后續處理蓋章答復。在答復結尾,內容如下:“截至目前,登記機關已依法全面履行法院生效的行政判決。鑒于華菁公司與龍圓公司之間針對國貿大廈地下一層形成的買賣糾紛,屬平等主體之間的民事法律關系,應通過訴訟途徑依法解決;待龍圓公司和華菁公司之間關于房屋買賣的民事糾紛解決后,我部門再根據雙方糾紛解決的情況進一步作出處理。同樣,如華菁公司或者龍圓公司對行政機關所涉有關行政行為有異議,亦可通過行政復議或者行政訴訟主張權利?!?/p>

  鑒于該回復沒有針對焦點問題即開發商初始登記的行為是否申請建筑物區分所有權、房屋登記機構是否實地查看、目前該房屋產權歸屬及如果房地產開發企業和職能機關有一方有責任擔當,是否自然就避免了糾紛等,記者再次轉交相關問題給大連保稅區黨群部相關負責人。6月28日,記者收到蓋章答復稱“2010年的初始登記是按照法律法規進行的,是合法登記,并且初始登記不在房屋登記交易中心此次處理范圍內?!敝劣诤戏ǖ怯浭欠褚婪▍^分建筑物區分所有權、房屋登記機構是否實地查看及目前房屋產權歸屬等記者一再要求詳細解釋的焦點問題均未作解釋。

  就此事,記者兩次聯系華菁公司,得到的最終答復是:集團法務部門的意思是具體情況找政府官方進行了解,但報道中有內容涉及失實,將追究法律責任。

  龍圓公司新聘法律顧問張律師認為:“法院判決重新作出行政行為意味著行政確權出現了違法且行政機關具有履職可能性。如果行政機關拒絕履行判決、裁定的,或發現其需要規范其行為的,人民法院適用司法建議,行使其對行政主體的審判監督權。人民法院可根據《行政訴訟法》第六十六條,將有關材料移送監察機關、該行政機關或者其上一級行政機關;認為有犯罪行為的,應當將有關材料移送公安、檢察機關。大連保稅區房屋登記交易中心正式送達《不予登記告知書》屬于具體行政行為,具有可訴性,既然核發和作廢均由同一個職能部門作出,可基于對政府機關信賴利益的角度提起行政訴訟。另外,根據合理行政原則,大連保稅區房產登記部門對廢證后重新發證的行政判決缺乏全面判斷,對手段預設能實現合同目的缺乏考量,沒有選擇對相對人損害最小的行政作為方式。按照法治政府的基本要求,行政機關在行使權力過程中侵犯其他合法權益,必須依法承擔相應責任?!?/p>

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  事件雖沒有塵埃落定但心里完全有了底數的馬美華感慨地和記者說:“‘法治是最好的營商環境’,作為一名企業家,生活在經濟開放窗口的大連自貿區,渴望政府職能部門能給我們騰出更多的時間去經營,而不是整天在毫無意義的被動訴訟中研究法務?!?/p>


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編輯: 李志遠
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